Irregolarità Urbanistiche

Che cos'è la non conformità alla concessione edilizia? 

Non si tratta di un'anomalia strutturale della cosa acquistata, né di vizio insito nella stessa; si tratta piuttosto di una specifica situazione giuridica idonea ad attivare il potere sanzionatorio dell'amministrazione che non va ad interferire con la validità dell'atto di trasferimento. 

 Tutti gli edifici, infatti, possono essere realizzati solo dopo che tale realizzazione sia stata autorizzata, ai sensi del testo unico dell'edilizia, da un titolo abilitativo rilasciato all'esito di un apposito procedimento esperito dall'amministrazione comunale di riferimento. È chiaro quindi che, poi, la costruzione dell'immobile deve corrispondere al progetto depositato in comune. In tale corrispondenza risiede la regolarità urbanistica.   Se, invece, tale corrispondenza manca, vi sarà la non conformità edilizia. Le conseguenze dei vizi di conformità 

Le conseguenze dei vizi di conformità variano a seconda della gravità degli stessi. Nel caso di abuso edilizio grave, infatti, si rischierà di essere condannati a demolire gli interventi non autorizzati e a ripristinare lo stato dei luoghi. Nel caso di abuso edilizio meno grave, invece, potranno risultare sufficienti anche solo una Dia in sanatoria o una CILA. 

In entrambi i casi sarà comunque difficile sfuggire da conseguenze di carattere più strettamente sanzionatorio. 

Cila è l’acronimo di Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, una comunicazione amministrativa del 2010 con la legge 73. 

È presentata allo Sportello Unico per l’edilizia (SUE del comune di riferimento territorialmente competente) dal proprietario o da chiunque eserciti un “diritto reale” sull’immobile che sarà oggetto di interventi edilizi. Al di là della presentazione della CILA, è in ogni caso necessario coinvolgere un professionista abilitato, in qualità di “tecnico” o di “progettista” per la compilazione delle dichiarazioni e delle asseverazioni di sua competenza. 

È infatti il tecnico a dichiarare che le opere realizzate, gli interventi eseguiti sono regolari ed è lui a realizzare gli elaborati grafici come le planimetrie, le sezioni, i prospetti. 

Le opere segnalate attraverso la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata potrebbero essere definite come manutenzioni straordinarie e sono: 

• nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti 

• il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e divisori non portanti, l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, rifacimento di impianto fognario privato, realizzazione piscina esterna, installazione e posa in opera di canna fumaria ecc; 
• rifacimento degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento o di climatizzazione. 

La Dia in sanatoria è uno strumento viene definito dall'art. 37 del DPR 380/01 (Testo Unico dell'Edilizia). La dia (attuale SCIA) in sanatoria permette di sanare opere edilizie irregolari o abusive che sarebbero dovute essere realizzate con una denuncia di inizio attivià (DIA). 

 Il procedimento che permette la sanatoria viene anche definito "accertamento di conformità" e viene svolto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra). A tutti gli effetti è un’autodenuncia per un illecito edilizio, la sanzione varia in relazione alla gravità dell’abuso, tenendo presente le disposizioni delle amministrazioni locali. 

Questi sono gli strumenti che permettono di risolvere le irregolarità gravanti sull’ immobile e quindi giungere quindi all’ atto notarile finale in tutta tranquillità, certo è che le pratiche vanno sempre e comunque seguite da un tecnico abilitato che abbia piena conoscenza delle procedure da affrontare.