Oggi rispondo alla domanda che più comunemente mi viene fatta: "Dario ma cosa deve fare l'Agente Immobiliare? quali sono i suoi diritti e doveri?"
Dietro a questa domanda il più delle volte si cela dello sconforto, magari per una trattativa andata a male o magari per delle problematiche successe in itinere; ma cosa realmente deve fare l'agente immobiliare incaricato?
L’Articolo 1759 Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262) sancisce espressamente che “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note”, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso (1476); per altro non può essere ritenuto responsabile di eventuali omissioni da parte del venditore, tant’è vero che anche una delle tante sentenze in Corte di Cassazione cita:
“Non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della sua prestazione, ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico. Pertanto, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.”
E di contro: "Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite (2008)"
Ora, nella prima parte dell'art. 1759, si stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare. La disposizione è indubbiamente un riflesso dell'opinione dottrinale testé accennata. Ma è certo che, nella precisazione legislativa, il concetto ha ricevuto una limitazione, la quale appare più aderente alla posizione che assume l'intermediario ed alle funzioni che gli sono affidate. La limitazione cioè che egli incorre in responsabilità soltanto quando non dà comunicazione delle circostanze che sono a lui note. Questo significa che, se non vi è patto o disposizione in contrario, egli non ha alcun obbligo di fare indagini per assicurare reciprocamente le parti circa il buon fine dell'affare; essendo tali indagini riservate alla sagacia dei futuri contraenti che a ciò sono direttamente interessati.
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Nel mio prossimo articolo troverete il seguito:
“Opinione personale e professionale sul ruolo dell’Agente Immobiliare”
