A seguito di una compravendita, diventi il titolare dell’immobile che hai appena acquistato. Insomma, sei il proprietario, a tutti gli effetti, dell’appartamento oggetto del rogito notarile stipulato con il venditore. Tale conclusione non muta, assolutamente, nemmeno se per procedere al pagamento del corrispettivo hai dovuto ricorrere ad un prestito bancario. La banca, infatti, non ha alcuna titolarità sul tuo bene, ma ha soltanto iscritto ipoteca sull’immobile, per garantirsi, in tutti i casi, la restituzione della somma e degli interessi. Per tutti questi motivi, puoi tranquillamente vendere la tua casa, nonostante sia ancora in corso il mutuo. Tuttavia, è bene sapere quali sono le soluzioni disponibili e quali le accortezze necessarie. Soprattutto qualora la vendita debba essere contestuale all'acquisto di una nuova abitazione o qualora la vendita di una prima casa avvenga prima dei cinque anni dall'acquisto.
Nello specifico abbiamo due strade da percorrere:
1 L’estinzione del mutuo all’atto del rogito
2 La parte acquirente provvederà con l’accollo del mutuo
Estinzione del mutuo contestuale al rogito
La strada più diretta da seguire è senza dubbio quella dell'estinzione anticipata del mutuo contestuale alla vendita. In questo modo, infatti, si potrà entrare in possesso della somma necessaria a coprire la porzione di mutuo mancante, liberando l'immobile da vendere dall'ipoteca. All'atto del rogito sarà presente anche la banca mutuataria che riceverà, dall'acquirente, un assegno circolare a lei intestato, d'importo corrispondente al debito residuo e che andrà a coprire parte del valore dell'immobile. La banca rilascerà la quietanza attestante l'estinzione del debito ed effettuerà la cancellazione dell'ipoteca.
Vendita dell’immobile con accollo del mutuo
In accordo con l'acquirente e con la banca mutuataria, si può scegliere di procedere alla vendita dell'immobile ancora gravato dall'ipoteca del mutuo e dal finanziamento in corso. Ciò è possibile grazie all'accollo del mutuo da parte dell'acquirente.
Il vantaggio per il venditore è evidente: si troverà subito libero da mutuo e ipoteca. Sarà l'acquirente a dover valutare i pro e i contro della soluzione: se, da una parte, potrà accedere a un finanziamento senza pagarne i costi (istruttoria, perizia e gli altri costi una tantum legati all'accensione del finanziamento), dall'altra si troverà a "ereditare" un finanziamento negoziato a condizioni che, con ogni probabilità, non sono più le più vantaggiose del mercato. Nulla, però, vieta all'acquirente di rinegoziare il mutuo con la banca o di effettuare una surroga.
La banca mutuataria ha una parte fondamentale nella possibilità di perseguire questa strada: come si è detto, anche lei dovrà dare il suo benestare affinché possa avvenire l'accollo del mutuo. Questo perché vorrà valutare il rischio d'insolvenza del nuovo mutuante. Inoltre, qualora il valore del debito residuo
fosse superiore al valore di garanzia ipotecaria dell'immobile (cosa che può accadere soprattutto in tempi di svalutazione degli immobili), potrebbe rifiutare l'accollo, richiedendo la stipula di un nuovo finanziamento.
Se anche tu che stai leggendo, hai dei dubbi se immettere in vendita il tuo immobile avente mutuo in corso, non esitare a contattarmi e insieme troveremo la strada più facile per farti raggiungere i tuoi obbiettivi!!
