Quando si tratta di acquistare o vendere una casa, ci sono alcuni documenti fondamentali che non possono essere ignorati. Tra questi, uno dei più importanti è il certificato di agibilità, che assicura che l’edificio sia salubre, sicuro, vivibile e conforme alle normative urbanistiche. Ma cosa succede se chi vende non possiede questo certificato? E quali sono le conseguenze per l’acquirente non informato? Vediamo come affrontare questa situazione.
Il certificato di agibilità, secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, attesta che un immobile, dopo la costruzione o specifici interventi, rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previste dalla legge. In altre parole, certifica che l’edificio è abitabile e conforme alle norme vigenti. Il certificato di agibilità è un documento necessario per tutti gli immobili costruito dopo il 30 giugno 2003.
Spesso si sente parlare di certificato di abitabilità e di agibilità come fossero documenti diversi. In realtà, sono la stessa cosa: un’unica certificazione che, dal 2013, prende il nome di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Questo documento è indispensabile sia per gli immobili ad uso abitativo che commerciale.
Il certificato di agibilità viene rilasciato da un professionista abilitato che verifica la conformità dell’immobile alle leggi vigenti. La procedura standard prevede la presentazione di un’autocertificazione al Comune entro quindici giorni dalla fine dei lavori. Saranno poi gli uffici competenti a verificare lo stato dell’immobile e a rilasciare la certificazione.
In teoria, il venditore deve disporre del certificato di agibilità e consegnarlo al compratore. Questo documento attesta che l’immobile ha le caratteristiche essenziali per l’uso a cui è destinato, e il venditore è tenuto per legge (art. 1477 del Codice Civile) a fornire questo certificato all’acquirente.
Tuttavia, è possibile vendere una casa priva di certificato di agibilità, purché l'acquirente sia informato e accetti la situazione. Se l’acquirente, una volta firmato il compromesso, richiede il certificato di agibilità e il venditore non lo fornisce, l’acquirente può decidere di non stipulare il contratto definitivo, chiedere la restituzione degli acconti versati e, se previsto, ottenere il doppio della caparra.
Nello stesso modo, il mediatore, è responsabile di comunicare fatti a lui noti, adempiendo agli obblighi di corretta informazione previsti dalla norma; parere rafforzato anche dal giudizio della Corte di Cassazione in cui i giudici si esprimono secondo il criterio della media diligenza professionale, con cui si intende:
"l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle."
ma anche:
"Il generale dovere di correttezza, cui fa riscontro l’affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell’immobile, gli impone, per contro, d’informare chi sia interessato all’acquisto della propria inconsapevolezza in ordine alla verità di quanto egli affermi, chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate. Qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente."
Sta di fatto che in relazione alle operazioni di acquisto immobiliare, fra le informazioni che il mediatore è obbligato a fornire, ci sono quelle riguardanti il rilascio del certificato di agibiltà.
Se l’acquirente scopre la mancanza del certificato solo dopo la conclusione della vendita, può chiedere entro 10 anni la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, poiché l'assenza di agibilità rappresenta una limitazione significativa del godimento dell’immobile.
Comprare o vendere una casa senza certificato di agibilità è possibile, ma comporta rischi e complicazioni legali. È fondamentale che l'acquirente sia consapevole della situazione e che il mediatore o direttamente il venditore in assenza dello stesso, adempia ai suoi obblighi informativi. In questo modo, entrambe le parti possono evitare spiacevoli sorprese e garantire una transazione sicura e trasparente.
