Analizziamo nello specifico il diritto di prelazione nella locazione abitativa.
Nelle locazioni, l'art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, prevede un diritto di prelazione a favore del conduttore per l'immobile concesso in locazione qualora questo sia alienato.
Il contratto di locazione abitativa ha, normalmente, una durata di 4 anni, con la possibilità di rinnovo automatico per un periodo corrispondente, cioè altri 4 anni. Detto ciò, la legge, consente al proprietario d’impedire il predetto rinnovo automatico soltanto in presenza di alcune circostanze, tassativamente indicate.
Il proprietario può evitare il rinnovo del contratto qualora abbia intenzione di destinare l’immobile a uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado. Può decidere inoltre di non rinnovare il contratto di locazione qualora abbia intenzione di vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso il proprietario deve necessariamente riconoscere all’inquilino, il diritto di prelazione sulla predetta vendita.
In altre parole, deve essere concessa al conduttore la possibilità di acquistare l’immobile locato prima ed a preferenza rispetto a tutti gli altri.
Qual è la procedura per l’esercizio della prelazione?
Per rispettare la prelazione, è necessario seguire una determinata procedura:
- il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile; lo deve fare con una lettera, scritta di proprio pugno o dal proprio avvocato munito di procura. La notifica di tale comunicazione deve avvenire mediante ufficiale giudiziario o anche con lettera raccomandata;
- in tale comunicazione deve essere indicato il prezzo e le altre condizioni del trasferimento, oltre all’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione;
- tale comunicazione può essere effettuata anche dopo che il proprietario abbia già siglato un preliminare con il terzo acquirente, fermo restando che non è necessario trasmettere al conduttore detto preliminare e neppure il nominativo dello stesso. Restano ferme le responsabilità del venditore con il promissario acquirente qualora, a preliminare già siglato, l’inquilino intenda poi esercitare la prelazione;
- il locatore non può revocare o modificare la comunicazione nel termine concesso al conduttore per l’esercizio della prelazione;
- il conduttore, entro 60 giorni dal ricevimento di tale comunicazione, deve dichiarare la propria scelta se esercitare o meno la prelazione. Tale dichiarazione va notificata al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario. L’accettazione dell’inquilino non può essere “a condizioni diverse” o inferiori rispetto a quelle proposte dal venditore. Egli deve offrire infatti condizioni uguali a quelle comunicategli. In pratica, il conduttore può solo decidere se acquistare o meno senza possibilità di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario;
- se l’inquilino dichiara di voler esercitare il diritto di prelazione, le parti hanno l’obbligo di stipulare il contratto definitivo davanti al notaio entro 30 giorni decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione del locatore; qualora l’inquilino comunichi per iscritto di rinunciare all’acquisto, il proprietario può vendere a chi vuole.
Cosa succede se il proprietario non rispetta il diritto di prelazione?
È bene precisare che, se il locatore non rispetterà il diritto di prelazione concesso dalla legge a favore dell’inquilino, ad esempio vendendo l’appartamento locato senza avvisare il conduttore, questi potrà esercitare il diritto di riscatto nei riguardi dell’acquirente dell’immobile e/o dei successivi, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.
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