Cos’è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita. Esprimendo alcune nozioni di diritto più specifiche la divisone delle parti interessate è composta da:
Se ad esempio, Tizio ha un diritto di usufrutto su di un terreno, non potrà costruire un edificio (ex art. 981 c.c.). Siccome l’usufrutto svuota completamente il diritto di proprietà , perdendo ogni facoltà sul bene, il codice civile ha previsto una durata limitata per lo stesso.Secondo la legge, la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario e, se si tratta di una persona giuridica (ad esempio, un’associazione o una società), non può durare più di trent’anni (ex art. 979 c.c.).
Vantaggi e svantaggi della nuda proprietà ?
I motivi per la vendita della nuda proprietà possono essere molteplici, (godersi la vecchiaia in tranquillità economica ma mantenendo un tetto sopra la tesata, aiutare i propri figli o cari ecc. ecc.) e rimane ad oggi uno dei migliori modi per chi avanza con l’età per disporre di una buona liquidità immediata. Di contro si conviene che il prezzo pattuito è di una percentuale più bassa (sotto verrà riportata la tabella aggiornata per il calcolo) rispetto ad una normale compravendita. Per il soggetto che intende procedere all’acquisto del bene ma non al suo uso, il vantaggio evidente è quello di pagarlo meno, nell’ottica di investimento futuro per i propri figli. Il rendimento per il nudo proprietario sarà sicuramente di gran lunga superiore ai tassi rilasciati in caso di deposito bancario.
Con il Decreto del Dicembre 2017 il legislatore ha introdotto una modifica sostanziale nei coeiffienti di determinazione del valore dell’usufrutto.
| Età beneficiario | 2018 | 2017 |
| (anni compiuti) | (nuovo coefficiente) | (vecchio coefficiente) |
| da 0 a 20 | 317,5 | 950 |
| da 21 a 30 | 300 | 900 |
| da 31 a 40 | 282,5 | 850 |
| da 41 a 45 | 265 | 800 |
| da 46 a 50 | 247,5 | 750 |
| da 51 a 53 | 230 | 700 |
| da 54 a 56 | 212,5 | 650 |
| da 57 a 60 | 195 | 600 |
| da 61 a 63 | 177,5 | 550 |
| da 64 a 66 | 160 | 500 |
| da 67 a 69 | 142,5 | 450 |
| da 70 a 72 | 125 | 400 |
| da 73 a 75 | 107,5 | 350 |
| da 76 a 78 | 90 | 300 |
| da 79 a 82 | 72,5 | 250 |
| da 83 a 86 | 55 | 200 |
| da 87 a 92 | 37,5 | 150 |
| da 93 a 99 | 20 | 100 |
I numeri della tabella soprastante si rendono necessari per calcolare le imposte, ad esempio, quando si acquista la nuda proprietà di un immobile, lasciando ad altri (l’alienante) il diritto di usufrutto sullo stesso, per la durata della vita di quest’ultimo. In questo caso, l’imponibile è dato dalla differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto (articolo 48, Dpr 131/1986).
Il calcolo del valore si effettua moltiplicando la rendita annua dell’immobile desumibile dalla più recente vista catastale che abbiate a disposizione moltiplicato per il tasso di interesse legale dello 0,3% vigente e per il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario. A) Valore CASA da perizia di stima = 300 mila euro (A)
B) Tasso di interesse legale: 0,3%
C) Età del beneficiario dell’usufrutto: 77 anni coefficiente corrispondente all’età del beneficiario: 90 (C)
D) Rendita annua = valore piena proprietà (A) x tasso interesse legale (B) = 300.000 x 0,3% = 900
E) Valore dell’usufrutto = rendita annua (D) x coefficiente età beneficiario (C) = 900 x 90= 81.000 (E)
F) Valore della nuda proprietà = valore piena proprietà (A) – valore usufrutto (E) = 300.000 – 81.000 = 219.000.
Il decreto, inoltre, fissa il multiplo da utilizzare nella determinazione della base imponibile per la costituzione di rendite e pensioni in 333,33 volte l’annualità.
La rendita annua andrà poi moltiplicata con i coefficienti della tabella prevIsti per il valore della nuda proprietà che vi riporto nel seguito.
