RENT TO BUY: AFFITTO CON RISCATTO

Dal 2014, con l’approvazione del decreto-legge “Sblocca Italia” n. 133/2014, è possibile stipulare un nuovo contratto che il decreto definisce “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione del bene”, comunemente noto come rent to buy. La misura è stata introdotta per far fronte alla crisi economica del periodo e alla difficoltà di accedere all’erogazione di finanziamenti e mutui bancari per acquistare una casa o altro immobile.

Il contratto “rent to buy”

Il rent to buy è un contratto misto, costituito da due fasi, di cui la seconda è eventuale. Nella prima parte si stipula un contratto di godimento, assimilabile all’usufrutto o alla locazione, tra proprietario e conduttore, il quale manifesta anche un interesse a un futuro acquisto dell’immobile. Il corrispettivo del godimento, pertanto, viene imputato per una parte a titolo di canone di locazione, per l’altra parte a titolo di acconto sul prezzo. Tali elementi devono essere specificati per iscritto nel contratto di rent to buy, da stipularsi per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascrivere nei registri immobiliari.

Altro dato da specificare è la durata del godimento, al termine del quale il conduttore deve decidere se acquistare l’immobile oppure risolvere il contratto.

• Qualora il conduttore decida di procedere con l’acquisto dell’immobile, viene stipulato il rogito di compravendita, con la particolarità che il prezzo rimane quello stabilito all’inizio del rent to buy e che la parte di corrispettivo già versata, nel corso del godimento, a titolo di acconto sul prezzo di vendita viene detratta dalla somma dovuta per l’acquisto.
• Nell’ipotesi in cui il conduttore, al termine del periodo concordato, decida di non comprare l’immobile egli dovrà restituirlo al proprietario, il quale potrà trattenere i canoni fino ad allora percepiti, ma sarà tenuto a restituire la quota parte già versata in acconto sul prezzo, salvo eventuali danni contestabili e non riconducibili alla normale usura del bene.

A chi spettano gli adempimenti fiscali

Dal punto di vista fiscale sia il contratto di godimento sia l’eventuale contratto di compravendita sono soggetti a tassazione autonoma e all’imposta di registro; ciò significa che si dovrà pagare sia l’imposta per la locazione sia quella per l’atto di compravendita.

Quanto alle tasse, nel periodo del godimento le imposte legate al possesso dell’immobile, come l’IMU, sono a carico del proprietario. La TASI (non più dovuta dal 2016 sulle abitazioni principali), invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun Comune, mentre la tassa sui rifiuti è a carico del conduttore, che si avvale del servizio.

In conclusione

Il rent to buy è uno strumento contrattuale che, nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe agevolare la possibilità di acquisto di immobili rinviando o eliminando il ricorso al finanziamento, molte volte ostacolato da oggettive difficoltà di accesso per mancanza di garanzie. Si tratta di un contratto dettato dall’esigenza, da una parte, di favorire la ripresa del mercato immobiliare, dall’altra, di agevolare l’incontro tra domanda e offerta di immobili conciliando le opposte istanze.

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