La valutazione immobiliare

La settimana scorsa abbiamo accennato nel nostro blog, l’importanza di un professionista del settore, all’ interno del processo di compravendita immobiliare.

Mi ricollego a ciò, parlandovi quest’ oggi del primo passo che introduce un venditore sul mercato immobiliare, “la valutazione”.

Già in questa prima fase, emerge il valore del lavoro che svolge l’agente immobiliare.

L’ insieme delle competenze, delle conoscenze e del metodo, che a noi piace definire EXPERTISE, viene sfruttato per intraprendere una serie concreta di azioni fini a definire il più probabile valore di mercato.

Si, vi parlo di “più probabile valore di mercato” perché vengono contestualizzati diversi fattori che portano a stabilire un valore.

A questo punto è importante definire le differenze tra valore e prezzo.

Quando parliamo di valore dell’immobile, teniamo in considerazione la stima soggettiva attribuita al bene stesso, sia considerandolo isolatamente che in rapporto ad altri beni. Mentre, parlando di prezzo, specifichiamo il quantitativo di denaro scambiato per un determinato bene su uno specifico mercato.

Un professionista del settore immobiliare sa bene che il valore definito dalla stima realizzata può o non può essere apprezzato dal mercato di riferimento, è per questo che ogni stima va contestualizzata.

Sono tenuti in considerazione in fase di stima tre punti cruciali:

1. metratura dell’immobile
2. valore di zona
3. coefficienti di merito.

Andremo quindi ad individuare la metratura dell’immobile grazie a programmi specifici che vengono utilizzati per estrapolare da una planimetria l’effettiva metratura commerciale dell’unità immobiliare.

Il valore di zona viene definito dal portale OMI dell’Agenzia delle entrate, all’ interno del quale viene inserito dai notai che stipulano in una determinata zona, i prezzi ultimi di compravendita e dunque non il prezzo di pubblicità ma il preciso prezzo al quale viene scambiato un immobile.

Per ultimi ma veramente decisivi, quelli che vengono chiamati coefficienti di merito dell’immobile sono per noi l’ago della bilancia, ossia tutte quelle caratteristiche che lo contraddistinguono dagli altri immobili e sono: Tipologia di immobile, vetustà immobiliare, piano al quale si trova il suddetto immobile, manutenzione, esposizione, riscaldamento, infissi e ascensore.

A questo punto moltiplicando la metratura commerciale per il valore €/Mq di zona per il coefficiente di merito raggiungeremo la cifra esatta che ci definisce il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di stima.

Potremmo quindi fissare un valore di vendita in linea con i prezzi di mercato che sia competitivo con i vari competitors di zona cosi da stimolare l’interesse dei possibili acquirenti che osservano il mercato immobiliare.

Vendere un immobile in tempi brevi è fondamentale per non perdere valore su un mercato in continua discesa, per accorciare le tempistiche di vendita bisogna sapersi affidare ad un professionista che vi accompagni  verso la conclusione della trattativa tutelando quelli che sono i vostri interessi di venditori e acquirenti.

Vi lascio ricordandovi che:

 “l’agente immobiliare, celebra il matrimonio tra il venditore e il giusto acquirente”